Társasházi kisokos

Tapasztalataink azt mutatják, hogy a társasházi tulajdonnal rendelkezők nem igazán vannak tisztában a jogaikkal, és a kötelezettségeikkel.

Ezen szeretnénk egy kicsit segíteni, tippekkel, törvényi magyarázatokkal.

Közös képviselő váltás

Fontos tudni, hogy a közös képviselő feladata a tulajdonosok érdekeinek a képviselete, vagyis nem a tulajdonosok vannak a közös képviselőért, hanem fordítva.

43. § (1) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles:
a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,
b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében.

Tehát a közös képviselő önkényesen nem dönthet! Javaslatokat tesz, felhívja a figyelmet a hiányosságokra, a kötelezettségekre, a megoldandó problémákra. Ezeket a javaslatokat a tulajdonosok a közgyűlésen megvitatják, illetve határozatokat hoznak a megvalósításokról. EZÉRT IS FONTOS, HOGY MINDEN TULAJDONOS RÉSZT VEGYEN A TÁRSASHÁZ KÖZGYŰLÉSEIN, hisz minden , ami a társasházat érinti ott kerül megbeszélésre, a jelenlévő tulajdonosok hozzák meg a döntéseket.

A közös képviselő jogkörét illetve a kötelezettségeit a

Társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) 43.§ - 50.§ tartalmazza.

Amennyiben nem vagyunk megelégedve a közös képviselő munkájával, akkor élhetünk a visszahívási jogunkkal, melyet a társasházi törvény szabályoz!

A Társasházi törvény 28. paragrafusa az alábbiakat tartalmazza:

28. § (1) A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz: d) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról

Eszerint tehát a közös képviselőt csak a közgyűlés mentheti fel, első lépésként tehát egy közgyűlés összehívása a feladat. Ezt a tulajdoni hányadok arányában számolva a tulajdonosok egytizede kezdeményezheti. A közös képviselő ennek alapján köteles összehívni a közgyűlést a megjelölt napirendi pontokkal. Amennyiben a közös képviselő ennek a kötelezettségének nem tenne eleget 30 napon belül, akkor a Számvizsgáló Bizottság újabb 15 napon belül összehívhatja a közgyűlést. Ha erre sem kerülne sor, akkor bármely tulajdonos megteheti ezt.
A közös képviselő megválasztásához nincs szükség minősített többségre, tehát a jelenlevők 50+1 százalék többsége megválaszthatja a közös képviselőt. Ezt határozatképtelenség esetén akár a megismételt közgyűlés is megszavazhatja, mivel nincs szükség minősített többségre.
Az átadás-átvételkor az érvényben lévő szerződéseket, iratokat – a társasház összes iratanyagát – adja át a leköszönő képviselő az új megbízottnak. Az átadott dokumentumokról külön átadás-átvételi jegyzőkönyvet szükséges felvenni.

Az átadás-átvételkor átadandó dokumentumok:

- az előző évek teljes iratanyaga (banki és pénztárbizonylatok, közös költség befizetések nyilvántartása),

- pénzügyi beszámoló, a házipénztár egyenlege,

- kulcsok (amennyiben bármely elzárt közös helyiséghez csak a közös képviselőnek van kulcsa/bejárása),

- adózással kapcsolatos iratok és biztosítási kötvények adatai,

- az egyes perek anyagai és a hátralékkal rendelkezőkkel szembeni intézkedések adatai,

- szolgáltatókkal és közszolgáltatókkal kötött szerződések,

- Számvitel politika, Pénzkezelési szabályzat,

- Határozatok Könyve,

- Alapító Okirat,

- SZMSZ,

- műszaki dokumentáció.

Meghiúsuló átadás-átvétel:
A jogszabályok 30 napos határidővel kötelezik a leköszönő közös képviselőt, hogy átadja a szükséges okmányokat.
Amennyiben erre nem kerül sor, legelőször is ajánlott levélben érdemes felszólítani a közös képviselőt, hogy tegyen eleget átadási kötelezettségének. Nem ritka sajnos, hogy ez sem vezet azonban eredményre. Ilyenkor a tulajdonosoknak módjukban áll egy tájékoztatást küldeni a közös képviselőnek, hogy a hiányzó összes iratot közvetlenül a szolgáltatóktól kéri majd be a ház, méghozzá az ő költségén. Amennyiben az iratátadás miatt az előző év újra könyvelése válik szükségessé, ugyanez a módszer alkalmazható. Minden át nem adott irat újra beszerzésének a költsége a leköszönő közös képviselőt terheli.

Elszámoló közgyűlés

48. § (1) * A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetve az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza:

a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében,
b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is,
c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve,
d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát,
e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket,
f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban, továbbá) a rezsicsökkentések eredményeként jelentkező megtakarítások összegét költségnemenként és tulajdonostársanként a közös költség megosztásának a szervezeti működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban.
(2) * Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő vagy az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről és a fogyasztóvédelmi hatóság 43/A. § (5) bekezdése szerinti eljárásáról való lemondást.

Vagyis a közös képviselő május 31.-ig köteles egy úgynevezett elszámoló közgyűlést megtartani, ahol az előző gazdasági év történéseivel kell elszámolnia a tulajdonosok felé.

Amennyiben a társasházban számvizsgáló bizottság működik, ott a közös képviselő első körben a bizottsági tagoknak küldi el az elszámolást, a bizottsági tagok jóváhagyásával együtt kerülhet azután a közgyűlés elé.

Mit lehet tenni a közös költséget nem fizetőkkel szemben?

Elsődleges szempont, hogy a képviseletet ellátó naprakész könyvelést és nyilvántartást vezessen, melyből világosan átlátható minden fizetési kötelezettséggel rendelkező tulajdonos egyenlege. Ezek ismeretében elmaradás esetén szükséges a tulajdonos informálása.
Amennyiben az informálás nem vezet eredményre, úgy a közös képviselő tértivevénnyel ellátott levélben fizetési felszólítást küld a hátralékkal rendelkező tulajdonosnak.
A fizetési felszólításnak tartalmaznia kell az elmaradás pontos összegét, a befizetés
helyét, azaz a Társasház pontos bankszámlaszámát és a befizetésre kiszabott határidőt.
Abban az esetben, ha a fizetési szándék továbbra sem történik meg, fizetési meghagyás kezdeményezhető az illetékes Bíróságon, melyet végső esetben végrehajtási eljárás követhet (pld: jelzálogbejegyzés).

Mi kimondottan a társasházak számára kifejlesztett ügyviteli szoftvert használunk. A tulajdonosok fizetési kötelezettségük elmaradása esetén az első és második hónapban megkapják a fizetési felszólításukat. Három hónapos tartozás estén FMH (fizetési meghagyás) kerül kiküldésre, ezzel is igyekszünk minimalizálni a társasházak kintlévőségeit.

Közös Költség - mit is jelent, mire és miért kell fizetni

Ingatlanvásárlásnál vagy egy új albérletbe való költözésnél az egyik első kérdésünk a tulajdonostól, hogy – természetesen a rezsi mellett – mennyi a közös költség összege, milyen többletkiadásokra számíthatunk? Egyáltalán mi a közös költség, milyen tételeket tartalmaz a közös költség és hogyan történik a társasházi közös költség kiszámítása a Társasházi Törvény közös költség befizetésére vonatkozó szakasza alapján?

Magyarok milliói élnek társasházakban, ahol az egyik legnagyobb konfliktusforrás nem más, mint a közös költség, ami minden tulajdonost tulajdoni hányada arányában, a lakásának négyzetméterszámától függően terhel. Cikkünkben minden fontos információt elárulunk a Társasházi Törvény közös költség kötelezettségei kapcsán: mi a közös költség jelentése, hol mennyi a közös költség összege, mitől függ, hogy emelkedik-e a közös költség? Mi a teendő, ha társasházi közös költség tartozás áll fenn vagy tartozást halmoztunk fel, mikor évül el a közös költség tartozás? Albérlet közös költség ki fizeti?

Mi a közös költség jelentése?

A közös költség mindenkit terhel, aki valamilyen társasházban, közös fenntartású épületben lakik, avagy ilyen ingatlant birtokol. A közös költség (közös költség angolul: common charges) magában foglalja a közös tulajdon fenntartási- és felújítási költségeit, a közös tulajdonrészt képző épület berendezéseinek költségeit, a rendes gazdálkodáson túli kiadásokat, illetve a biztosítási költségeket is, amelyekről általában havi rendszerességű elszámolást vezetnek, lakásonként. A közös költség összege magasabb, ha valakinek nagyobb alapterületű lakása van a házban, ugyanígy a kisebb lakások esetében a közös költség is kevesebb.

Közös költség törvény

A közös költségről a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) rendelkezik: a Társasházi Törvény közös költség tekintetében kimondja, hogy a közös költség fogalma a számviteli szabályok szerint értelmezendő, a közös költség a tulajdonostársakat terheli, tulajdoni hányaduk arányában. Az állandó és a rendhagyó kiadások kapcsán éves elszámolást készítenek, melyben a tényleges kiadások költségnemenként kerülnek felsorolásra, az elszámolásnak tartalmaznia kell a tulajdonosok közös költséghez való hozzájárulásának előírását, teljesítését.

A "közös költség hozzájárulás" fogalmát is érdemes ismernünk a társasházi költségvetés kapcsán: egy olyan befizetett összegről van szó, ami a társasházi alapköltségek mellett (pl. közös rezsi) gyakorlatilag felhalmozódó előlegként kerül a társasház számlájára, hogyha bejönne egy nagyobb tétel, a társasháznak ne kelljen likviditási problémákkal szembenéznie (közös költség előtakarékosság). A költségvetésben tervezett várható költségeket hivatalosan "kiadásoknak" nevezik – ilyen kiadás lehet az, ha egy társasházba utólag liftet építenek be, vagy ha panelprogramon megy keresztül.

A közös költség tartalma

• Társasházi biztosítási költségek: ide tartoznak például az épületen belüli villany-, víz- és gázvezetékek meghibásodásával kapcsolatos költségeinek fedezése, a beázás, a viharkár és minden egyéb tényező, amelyre vonatkozik a társasházi biztosítás.

• Fenntartási költségek: a közös használatú, nem lakáscélú terek takarítási költségei (pl. lépcsőház, szeméttározó), a közös helyiségek rezsiköltségei, a liftek működtetési díja, a szemétszállítás díja (van, ahol ez a tétel nem tartozik a közös költségbe), az épület körüli járdák és zöldterületek karbantartási költségei, és amennyiben van parkosított udvar, annak a fenntartási költségei.

• Felújítási költségek: a közös tulajdonban álló épületrészek és közös helyiségeinek rendszeres felújítása – pl. szigetelés, festés, tetőcsere és egyéb időszakos munkálatok, de ide tartozik például a panelprogram is.

A társasházi közös költség kiszámítása

A közös költség jogszabály értelmében, akinek több a külön tulajdona és ezáltal a külön tulajdonra jutó közös tulajdoni hányada, annak a személynek a rendelkezési, használati és hasznosítási joga is több – éppen ezért a társasházi költségviselés során is arányosan több terhet kell a "közösbe" befizetnie. A társasházi közös költség megállapítása történhet a közös tulajdoni hányad alapján számított havi hozzájárulás formájában, illetve a közös tulajdoni hányad kiszámításának alapjául szolgáló alapterület szerint történő havi hozzájárulás kiszámításával is.

A lényeg tehát: a közös költség összege annak függvényeben növekszik, hogy kinek mekkora a külön tulajdona a társasházban – a nagyobb lakások esetében több a közös költség, a kisebbeknél kevesebb a közös költség. Továbbá a közös költség megemelő tényezői közé tartoznak a közös kiadások: tipikusan a társasház karbantartását és felújítását célzó beruházásokról van szó, mint például a tetőcsere vagy a homlokzati szigetelés.

Hol mennyi a közös költség?

A közös költség összegének megállapítása minden esetben egyedi alapon történik, hiszen minden társasháznak és a bennük található lakásoknak, garázsoknak, tárolóhelyiségeknek egyedi műszaki paraméterei vannak nyilvántartva. A közös költség összegét befolyásolhatja a lakásunk mérete mellett az épület kora és energiahatékonysága, a társasház anyagi helyzete, a múltbéli kiadások és a tervezett kiadások egyaránt.

Közös költség tartozás – mi a teendő?

Mondanunk sem kell, a közös költség összegét a társasház tagjainak kötelező befizetnie, különben közös költség tartozás keletkezik. A közös költség beszedése a társasház közös képviselőjének a felelőssége: amennyiben egy tulajdonos nem fizet, a közös költség hátralék behajtása céljából előbb írásbeli emlékeztetőt, majd fizetési felszólítást küldenek ki számára, benne a fizetési határidővel (ami alapesetben a közlés tudomásulvételétől indul) – egyébként a közös költség tartozás elévül 5 évnél régebbi közös költség tartozás esetén.

Bizonyos esetekben csak az oldja meg a problémát, ha fizetési meghagyás kerül kibocsátásra, és ha a társasház egy ügyvéd közreműködését kéri, ugyanis a tulajdonosok gyakran nincsenek tisztában azzal, milyen következményei lehetnek a közös költség nemfizetésének, ugyanis végső esetben végrehajtási eljárás folyhat le a közös költséggel tartozó tulajdonossal szemben. Már három havi közös költség tartozás következménye gyanánt jelzálogjog bejegyzése történhet, amit akkor törölnek, ha a közös költség tartozás kiegyenlítése megtörténik.

Albérlet közös költség ki fizeti?

A közös költség terhe általában azt/azokat a személyt/személyeket terhelik, akik az ingatlanban élnek vagy azt birtokolják. Alapesetben a közös költség a tulajdonos terhe a rá eső tulajdoni hányadának megfelelően, azonban amennyiben az ingatlan albérlet formájában kerül kiadásra, ezt a költséget átterhelik az albérlőre a lakás rezsijével együtt – mindez érthető, hiszen a társasház működtetéséhez szükséges költségeket annak célszerű fizetni, aki ott lakik.

A "sima" közös költség rendszerint az albérlő terhe (pl. szemétszállítás, liftüzemeltetés, lépcsőház takaríttatása), azonban erről mindenképpen egyezzünk meg előre és foglaljuk bele a bérleti szerződésbe a későbbi közös költség konfliktusok elkerülése végett. A közös költség előtakarékosság és a társasházat érintő nagyobb kiadások (tervezett kiadások), mint például a szennyvízvezetékek karbantartása vagy a tetőfelújítás, melyek jellemzően nagyobb tételt jelentenek, a tulajdonos költségei közé tartoznak.

A közös költséget megemelő múltbeli tételek – amelyek, habár az ingatlan értékét növelték, de az alacsonyabb rezsi miatt az albérlőnek is kedveznek – gyakran vitatható kategóriába tartoznak (pl. panelprogram). A tulajdonos megteheti, hogy az ilyen közös költség többletet az albérlőre terhelje (már ha az albérlő ennek ellenére is belemegy a szerződéskötésbe), azonban az a legetikusabb megoldás, ha az albérlő mindössze a fentiekben felsorolt alapköltségeket fizeti. Gyakori példa az is, hogy az albérleteztető tulajdonosok a megemelkedett közös költség összegét belefoglalják az albérleti díjba.